某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因有( )。

• A收入估计过高
• B空置率估计过低
• C选取的报酬率过小
• D运营费用估计过大
• E收益期限估计过长

　　

　　正确答案

　　A,B,C,E

　　

　　解析

可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏长，即n大，则V大。另外根据净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，运营费用估计过大，造成净收益小，房地产的评估价值偏低，D会导致结果偏小。空置率估计过低也会导致评估价值偏高，ABCE正确。

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