材料全屏

某房地产公司于2005年1 2月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年1 2月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1 800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米3000元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率在5％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。

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【简答】

要求：试根据上述资料评估该宗地2009年12月的价格(包括总价和单价)。(计算结果以“元”为单位，取整)

　　

　　正确答案

考点：假设开发法

　　

　　解析

（1）年总收益=90×12×20000×（1-5%）=20520000元

（2）年总费用=20520000×（2.5%+18%）+3000×20000×（1.5%+0.2%）=5226600元

（3）房地产纯收益=20520000-5226600=15293400元

（4）建筑物年折旧费=3000×20000/48=1250000元/年

（5）建筑物现值=3000×20000-1250000×2=57500000元

（6）建筑物纯收益=57500000×10%=5750000元

（7）土地纯收益=15293400-5750000=9543400元

（8）土地总价=9543400×[1-1/（1+8%）^46]/8%=115832147.1元

（9）土地单价（地面价）=115832147.1/5000=23166.4元/平方米

（10）土地单价（楼面价）=115832147.1/20000=5792元/平方米

　　以上是关于材料全屏某房地产公司于2005年1 2月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年1 2月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，的参考答案及解析。详细信息你可以登陆广州公务员考试网。如有疑问，欢迎向华图教育企业知道提问。点击咨询>>>

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