材料全屏

待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，允许的容积率为3，土地使用权年限为70年。评估人员经市场调查，该楼盘建成后即可出售，预计售价为15000元/平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％，当地银行贷款年利率为6％，开发商要求的投资利润率为20％。该楼盘的建设周期为2年，建设费为5000元／平方米，专业费为建设费的10％，假定地价一次性投入，建设费和专业费均匀投入。

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【简答】

要求：用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。(计算结果保留整数)

　　

　　正确答案

考点：假设开发法

　　

　　解析

（1）楼价=5000×3×15000=225000000元

（2）建筑费和专业费=5000×3×5000×（1+10%）=82500000元

（3）利息=地价×6%×2+82500000×6%×1=地价×0.12+49500000

（4）利润=（地价+82500000）×20%=地价×0.2+16500000

（5）销售费用和税费=225000000×(2.5%+6%)=19125000元

（6）地价=225000000-82500000-（地价×0.12+4950000）-（地价×0.2+16500000）-19125000

地价（总价）=101925000/1.32=77215909元

单位地价=77215909/5000=15443元/平方米

楼面单价=77215909/（5000×3）=5148元/平方米

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（编辑：广州华图）